SZŰRŐ:
Megjelenések
2018.08.01.
KAPCSOLÓDÓ PROJEKT:
BudaPart

Ma már a jövedelmező ingatlanfejlesztés is elképzelhetetlen brandépítés nélkül

Ma már a jövedelmező ingatlanfejlesztés is elképzelhetetlen brandépítés nélkül

Akkor lesz értékes és sikeres egy ingatlanfejlesztési projekt, ha a végfelhasználók igényeire optimalizálják a fejlesztési koncepciót. A budapesti ingatlanpiacon is egyre nagyobb az igény az alaposan átgondolt épületekre, a magas minőségű irodaház pedig egyre inkább fontos az employer branding szempontjából is – véli Schrancz Mihály, a Property Market fejlesztési igazgatója.

- A munkaerőhiánynak milyen kihatása van az ingatlanfejlesztésre? 
- Az elmúlt években jelentős volt a munkabérek emelkedése, de ezt nem lehet a végtelenségig fokozni. A cégvezetők és HR vezetők számára egyre fontosabbak az egyéb ösztönzők, aminek például az is része, hogy milyen minőségű munkakörnyezetet tudnak a munkatársaknak biztosítani. Az employer branding egyre több cég életében kiemelt terület, és ennek az iroda is fontos része. Hét-nyolc éve a trend - talán a Google erre a legismertebb példa - hogy radikálisan másképp kezdték az irodai környezetet használni a cégek. Koncentrálják a munkaállomásokat, és ennek segítségével több közösségi teret szabadítottak fel egységnyi területen. Ezeken a nappali hangulatú, lounge területeken találkozókat, megbeszéléseket lehet szervezni, és ezáltal a kollégák között sokkal több interakció alakul ki spontán módon is. 

- Miért jó ez a cégeknek? 
- Ha létrejönnek az előbb említett terek - ahol jó lenni - akkor szívesen töltenek több időt munkavállalók az irodában – legalábbis ez volt a Google eredeti koncepciója. De egyéb haszna is van annak, ha több a közösségi tér: számos kutatás igazolta már, hogy ha több interakció alakul ki a munkavállalók között, akkor hatékonyabban végzik a munkájukat. Ilyen típusú közösségi tereket ma már több cég és munkaadó biztosít Budapesten, több új projekt esetében kiemelt hangsúlyt helyeznek a fejlesztők, hogy azok műszaki paraméterei megfelelően magas komfortot biztosítsanak. Ennek része például, hogy az épületnek milyen a benapozása, vagyis hogy nem alakul olyan irodaterületnek, ahova nem jut be természetes fény, vagy, hogy megfelelő és egyenletes a hűtés, fűtés, szellőzés, és az akusztikai jellemzőkre is megfelelő alakulnak. Persze az se mindegy, hogy egy tűzfalat kell nézni egész nap, vagy mint a BudaPart esetében, a Duna partot. 

- Milyen szempontok fontosak még, amitől jó lehet egy irodaház? 
- Amikor egy bérlő irodát keres, helyszínt választ, számos szempontot mérlegel: jelentős szempont például a tömegközlekedési, de ma már a fókuszban talán leginkább az van, hogy milyen szolgáltatásokat lehet elérni a környéken. Munkakezdés előtt be lehet e ugrani valahova egy jó kávéért, vagy friss croissantért, délben ki lehet e szaladni a bankba, a postára vagy éppen el lehet e intézni az ügyeket egy telekommunikációs szolgáltatónál. A megfelelő, könnyen elérhető szolgáltatások a munkahely környékén nagyban emelik a munkavállók komfortját. Ugyanígy fontos, hogy munka után is elérhetőek legyen szolgáltatások, legyenek rekreációs lehetőségek, vagy éttermek, bárok a környéken. Úgy tapasztalom, hogy ezeket a körülményeket egyre komplexebben vizsgálják a cégek, amikor új irodát keresnek. 

- Mennyire alakul át az irodákkal kapcsolatos elvásárok miatt a munkavállalók bevonása, a kiválasztásban mennyire kapnak a HR és PR szempontok szerepet a pénzügyiek mellett? 
- A legtöbb nagyvállalatnál ma már külön az ingatlan bérlésre, kialakítására specializált csapat végzi a potenciális helyszínek, irodaházak felmérését, rangsorolását, ők vezetik a tárgyalásokat is. Profi ingatlan ügynökök segítségével készítenek előszűrést a számukra legérdekesebb helyszínekről, majd végül három, négy bérbeadóval, fejlesztővel kezdenek tárgyalni. Az látszik, hogy a HR egyre fontosabb szerepet kap ebben a folyamatban. Ha 5-10 év után jobb minőségű lokációra és irodába is költözik a cég, akkor is komoly belső dilemmát látok: komoly kockázata is lehet a költözésnek, mert elkerülhetetlen egy kisebb lemorzsolódás. A jobb minőségű környék és az új irodakialakítás ugyanakkor számos előnnyel jár, ami segíti a HR-t a munkavállalói elégedettség növelésében, új kollégák felvételében. Ezeket a szempontokat mind ki kell egyensúlyozni. 

- Számomra úgy tűnik, hogy ma már az irodaházak is egye többet foglalkoznak a brand értékük emelésével, olyan szolgáltatásokat vezetnek be, ami nem is a bérlőknek, hanem a végső felhasználó munkavállalóknak szólnak, legyen szó közösségi kerékpár állomásról, magas minőségű vendéglátásról vagy okos megoldásokról. Milyen ötletekkel lehet ebben a versenyben kitűnni? 
- Minden irodaházfejlesztő törekszik arra, hogy saját identitást adjon az épületének. De mások a lehetőségek egy belvárosi új épület felhúzásakor és egy új városnegyed fejlesztésekor. Például egy belvárosi épületnél adottság a jó közlekedés, hogy több étterem és szolgáltatás található a környéken. Nekünk más előnyünk van azzal, hogy egy teljesen új környezet létrehozására volt lehetőségünk. Alapos elemzésbe fogtunk, és a tervezéskor minden olyan körülményre figyeltünk, mely igazán magas minőségűvé, élhetővé tesz egy irodaházi környezetet. A BudaParton a projekt Dombóvári utcához közelebbi felén egy jó hangulatú bevásárlóutcát alakítunk ki, és ezzel egy belvárosias környezetet hozzunk létre: lesznek kávézók, bankok, szolgáltatók, de még bölcsődék és óvodák is, sőt egészségügyi szolgáltatásokat is idehozunk. Arra is figyeltünk, hogy a bevásárló utca két végén legyenek a tömegközlekedési csomópontok –villamos- és buszmegállók –, így e két tömegközlekedési gócpont között mindent el lehet majd intézni. Amivel mi többet nyújtunk például egy belvárosi lokációhoz képest az az, hogy a rekreációs lehetőség nem csak a fitneszteremre korlátozódik. Az önmagában, hogy kilépve az irodaházból a Dunaparton, Budapest egyik legnagyobb és szerénytelenül állíthatóm, az egyik legjobb minőségben fenntartott közparkjában lehet leülni a fűbe és eltölteni az ebédszünetet, az páratlan előnyt jelent, de, az öbölben például lehet evezni is, és egy futópályát is kialakítottunk. A Kopaszi-gáton számos vendéglátóhely közül lehet választani, nagyon közel az irodákhoz, de mégis megfelelően távol azoktól. 

- Sok irodaházban probléma, hogy például a kantint kicsire tervezik, mert annak bérbeadásával alacsonyabb bérleti díj érhető el, és emiatt hosszú sorok kígyóznak minden délben. Ezt például figyelembe tudják venni a tervezésekor? 
- Mi egy városfejlesztési projektet hajtunk végre több ütemben. Elemi érdekünk, hogy pozitívak legyenek a tapasztalatok a már átadott területekkel kapcsolatban, hiszen ha jól végezzük a munkánkat, minden részletre figyelünk, akkor a későbbi ütemek értékesítése is könnyebb lesz. Nekem eleve az az ingatlanfejlesztési filozófiám, hogy minőséget kell létrehozni, és azt meg fogják venni, mindig a végfelhasználó igénye áll a fejlesztés középpontjában. Ha tényleg jó munkát végzünk, akkor az ügyfél elégedett és így magasabb árat tudunk elérni, és ezzel a jövedelmezőséget is javítjuk. Visszatérve a konkrét kérdésre a kantinok méretet is fontosnak tartjuk, minden irodaházunkban tágas éttermekkel tervezünk. Már most tudatosan alakítjuk a bérlői mixet a bevásárló utca tekintetében, tudjuk, hogy milyen típusú és milyen minőséget kínáló szolgáltatókat szeretnénk ott látni. A motiváció az, hogy kellően színvonalas legyen az irodai munkavállalóik és az ide költöző lakók kiszolgálása, ezért akár bérleti díj kompromisszumokat is kötünk a projekt elején, de olyan bérlőket válogatunk, akik a szolgáltatási színvonalat magasan tudják tartani. 

- A lakások kapcsán mennyire fontos, hogy kik költöznek oda? Az mindegy egy fejlesztőknek, hogy kiadásra vagy saját célra vásárolják az emberek? 
- Nekünk az az érdekünk, hogy a BudaParton értékesített lakásokba hosszú távra költözzenek a vásárlók vagy a bérlők. Ezt a lakások kialakításával, méretének összeállításával és a kommunikációval is irányítani próbáljuk. Ha néhány havonta cserélődnek a bérlők, akkor nem tud kialakulni megfelelő és fenntartható közösség. Nekünk pedig ez fontos, hiszen a városrész presztízséhez ez elengedhetetlen. Már a beépítési koncepció alakítása során is arra törekedtünk, hogy várostervezés eszközeivel segítsük a közösségek és kapcsolatok kialakulását. Tudatosan dán várostervező céget választottunk, ott ennek nagy hagyománya van. Az ADEPT vezetője, az élhető várostervezés egyik legmeghatározóbb alakjával, Jan Gehlel tanít egy helyen a The Royal Danish Academy of Fine Arts-os. nak A személyautók robbanásszerű elterjedésével és a modernista építészeti elvek térnyerésével, a 60-as évektől a várostervezés már nem elsősorban a benne lakó emberről szólt, más állt a központban. A tervasztalról vagy repülőről jól kinéző, de sokszor kifejezetten nehezen használható városi terek jöttek létre. Jan Gehl Koppenhága és Melbourne áttervezéséről híres, ahol a zöld felületekre, forgalomtól elzárt, kerékpáros és gyalogos övezetekre helyezték a hangsúlyt – nem véletlen, hogy az említett két város mindig vezető helyen áll a legélhetőbb városok listáján. 

- Milyen konkrétumokat lehet ezen a területen tenni? Például a „felhasználók” igényeinek felmérése, akár UX szempontok figyelembevételére is lehet gondolni? 
-Szociológusokkal dolgoztunk együtt, és a táj és szabadtérépítészeti tervezéskor megpróbáltuk az emberi jóérzetet és léptéket a központba állítani.. Ennek nagyon sok finom részlete van, például hogy milyen mennyiségű zöld felület jön létre, vagy hogy jelentős forgalomcsillapított területet alakítunk ki, a járdákat megfelelően szélesre terveztük, vagy, hogy olyan tereket építünk, ahol később, közösségi események is helyet kaphatnak. Olyan apróságnak tűnő részletek is ide tartoznak, hogy a vendéglátóhelyek teraszára mikor és hogyan fog sütni a nap, mennyire lesz kellemes ott tartózkodni. Nálunk az a kiindulási pont, hogy az itt lakó és dolgozó emberek 10 év múlva is jól érezzék majd magukat.

Dr. Schrancz Mihály

A Lágymányosi-öböl mellett épülő BudaPart projektet fejlesztő Property Market Kft. fejlesztési igazgatója a 2015-ös alapítás óta. Építész diplomáját a Pécsi Tudományegyetemen szerezte meg, ahol ezt követően doktorált, majd habilitált a Breuer Marcell Doktori Iskolában. A TU Dortmundon is tanult, Barcelonában volt gyakornok. 2001 és 2005 között építészként dolgozott tanulmányai mellett. 2006-tól foglalkozik ingatlanfejlesztéssel, a német központú, európai léptékben piacvezető ECE-nél majd a Hochtiefnél dolgozott itthon és a régióban több helyen. 2013-ban saját céget alapított RED Real néven, amely többek között a Hillside Offices fejlesztését végzi. Munkája mellett a BME-n ingatlanfejlesztést oktatott 2008 és 2015 között.